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大家業はハイリスク?

こんにちは、R-STOREの浅井です。

最近の日経の誌面を見ていたり、業界の話を聞いていると不動産市況が持ち直しつつあるような印象を受けます。新築マンションのチラシも一時期よりもだいぶ多くなってきました。それに伴い、サラリーマンの投資用マンションへの投資も拡大傾向にあるようです。

投資用マンションの販売業者はあの手この手でマンション投資の利点を営業してきます。節税になる・・・。生命保険代わりに・・・。毎月のローンも賃収で相殺できるので持ち出しナシ・・・。その上、30年後には資産として残ります・・・。大家業って一見楽ですよね。しかも管理会社に管理を任せてしまえば、何もしなくても収入が入ってきます。
でも、それもこれも保有しているマンションが「空室で無く」かつ「今後の設備更新に伴う支出が無い」ことを前提としています。まあ、これが有り得ないので、多くのサラリーマン大家さんが損しているわけですが。
日本のファンダメンタルを考えると、すでに賃貸住宅の空家率は18%に達している(地方ではさらに多いと考えられます)状況下、なおかつ長期的な人口減少トレンド+東京圏以外のほぼ全ての道府県で人口は転出超過となっている、つまり域内人口減少しているのにも関わらず、まだまだ建設が止まる気配はない。

建てられた賃貸住宅は4年後には空室が目立ち始めます。当たり前ですよね。全く同じものが大量に建てられたら、誰でも新しい方が良いに決まっています。築年数とともに競争力を失っていく住宅。大家はインカムがなくなり、リノベーションなどの追加支出を余儀なくされる。最初に建てたバラ色の計画なんてあったもんじゃないですよ。

大家業ってそんなに楽ではないです。
賃借人も様々です。平気で家賃を滞納する人も少なくありません。
そうなった場合、どう対処しますか?
賃借人が夜逃げをしたとしても、部屋の中に残された動産を勝手に触ったら「自力救済」といって、不法行為になります。ちゃんと裁判所の判決を待たなくてはなりません。裁判の判決がでるまで約6ヶ月。その間は当然賃収はありません。日本の法制は大家に非常に不利になっているのです。

住宅余りの現在において、建てること、そして大家になることは非常にリスキーな選択なのです。

でも、価値を失わない住宅もある。
例えば、有名なビラ・シリーズ。一度目にしたら忘れられないこの造形。
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ビラ・モデルナ

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ビラ・ビアンカ

何度見ても飽きません。建てられたのは東京オリンピックの頃。老朽化が目立つ部分もありますが、今でも人気が衰えない住宅の代名詞と言っても良いでしょう。もちろん、賃料の下落も同年代に竣工した建物と比べれば格段に小さいです。その人気の理由はもちろん、このデザインにあると思います。二つと無い美しいデザイン。無機質に言ってしまうと、いつまでもこのデザインを求める「需要」が「供給」を上回っているんですね。
どうせ大家になるなら、こういった建築の大家になってみたい。そう思います。

浅井

by r-store_asai | 2013-01-30 11:42 | ハンサムな家

建築家が自分の設計した建物に投資する

こんにちは、R-STOREの浅井です。

昨年末の妹島さんのエントリー
『「建築家は総工費の10%を必ず負担しなければならない」とか、そういった法令をつくれば、コスト管理や、その後の入居者管理まで真剣になり良いと思うのですがいかがでしょうか?』
と書きました。
実はこれ冗談のように書きましたが、真剣にそうした方が良いと思っています。
まあ、現時点では財産権の問題もあるだろうし、出資をするかどうかは個人の自由意志だし、そもそもオーナーさんが出資させてくれるかどうかもわからないので、現時点で強制することは無理なんですが、それを承知で考えてみます。

まず、投資用不動産を建設するときの資金構成を考えてみましょう。
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こんな感じになっています。
総事業費=借り入れ+出資 です。
借り入れ(デットと言います)の比率は案件ごとに違います。出資者(エクイティホルダーと言います)の信用度によって銀行が貸してくれる金額も違います。逆に出資者の信用度によらず、投資用不動産の収益性のみを担保とする「ノンリコースローン」と呼ばれる借り入れの方式もあります。もちろん、フルエクイティ=つまり全額を出資して建てる場合もあります。ただ、総事業費は億単位になるケースがほとんどですので、大抵の場合は多かれ少なかれ、ノンリコースにしろ、リコースローンにしろ、金融機関などから借り入れはします。

エクイティ部分も様々ですが、まず「不動産に投資する」というのは、つまりエクイティ部分にお金を出すということを意味すると理解してください。
出資者が一人(一社)の場合もあれば、複数の場合もあります。多くの投資家からお金を集めている「ファンド」と呼ばれる基金が投資家になっている場合もあります。その場合は実質的な出資者は何千人、何万人だったりする場合もあります。もちろん、所謂大家さんが一人で自分のお金と、借り入れで建てる場合もあります。

私が先日のエントリーで言ったことを図示すると下図になります。
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エクイティの一部を建築家が負担するわけです。

周りの建築家の方にこれを言ったら、「そんな金ないよ」って言われることがほとんどなんですが、ここで注意して欲しいのは、エクイティホルダーになるということは、つまりその不動産から上がる収益もエクイティの出資割合に応じて受け取る権利があるということです。ただ金だけ出せって言ってるわけじゃありません。
例えば図1で総事業費が10億円だったとしましょう。そのうちエクイティの総額は2億円だとします。そのうちの1%=200万円を建築家が出資する。そうすると、建築家は設計者であり投資家にもなるわけですから、その後、その建物から収益がある限り、収益の1%を享受する権利を得るわけです。「200万円も出せないよ」という場合は、事業主から頂く設計料の一部をエクイティとして投資しても良いわけです。10億の事業費の内、建物が2億で設計料が1000万だったとする。その1000万のうちの200万円は、エクイティとして再投資したとみなし、自分は800万円の設計料をもらう。そんな仕組みなら無理ないですよね。

こうすることで、建築家は否応無しに竣工後の賃貸状況や管理状況まで目を配らせざるを得なくなります。賃貸状況が好調であれば本来頂戴する予定だった設計料よりも多くの利益が上がるかもしれません。その逆も然りです。少なくとも200万円を捨てたくはないでしょうから、竣工した後、「はい、おしまい。あとはお施主さんの責任で」とはならないでしょう。「オーナーのリテラシーが低いから、あんな建築が建つんだ」という意見もありましたが、それも回避されるでしょう。なにしろ自分もお施主さんと運命共同体なわけですから。お互いにWIN-WINを目指す良い関係ができるはずです。

先日の私のエントリーに対して、『有名建築家の設計した賃貸集合住宅を批判する人は「家賃を保証します」と言って郊外の農地を転用させて空室だらけのアパートを量産しているような「ビジネス」に問題は感じないのだろうか。』とのコメントをした方がいらっしゃいました。
当然問題だと思っています。ろくな事業性の検討もせずに建てさせる営業手法も問題だし、作り出す風景も良いものとは思えない。ただ、私に言わせると家賃保証すらしないで空室だらけの賃貸住宅を有名建築家が生み出すのなら、そちらの方が更に悪質だし、無責任です。大東建託やレオパレスの方が家賃保証する分まだましじゃないですか?

「ヘーベルメゾンの30年一括借り上げ」なんてのもあります。これは借り上げることを保証しているだけであって、家賃の金額を保証するものではないし、追加投資しなければ借り上げを継続しないとか色々条件があるので、大家さんはほとんど儲からない。でも、一応自社でリスクテイクして借り上げる分、無責任よりはマシ。

建築家がエクイティホルダーになるという案は、この無責任な状態を回避するには有効です。しかも、設計料の一部をエクイティに充当するのであれば、資金的にも無理はない。当然長く良好な賃貸状態を維持しなければいけないわけですから、入居者のことも考え、将来にわたって街の素敵な風景の一部となるようなものを考え、結果的に良いものを生み出す原動力になるとすら思えます。悪い事ないんじゃないかな、この案。悪い事と言えば大家さんの取り分が減るということですかね。嫌がる大家さんはいるでしょうね(笑)。

最初に書いたように、クリアすべき問題はありますが、長期的には日本の街を美しくするのにも資するのではないかと思いますし、もうちょっと深く考えてみたいと思います。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-01-23 11:39 | ブログ

R-STOREがつたえたいこと(閑話休題)

こんにちは。R-STOREの浅井です。
年始早々妹島さんトークで盛り上がってしまったのですが、たくさんのご意見有り難うございました。

ということで、ちょっと閑話休題です。

弊社が運営しているサイトR-STOREの「R」はRenovation,Rethink,Recreation,Re・・・・ 「○○○をやりなおす」という意味のRです。

不動産や建築にまつわる常識(と思われている)ことや、慣習を、新たな視点でもう一度見直してみよう。そうすれば、もっと新しい、快適でリラックスできる暮らし方や働き方ができる。自分自身の経験から、本当の意味での豊かなライフスタイルを伝えたい。そう考えています。

実はそう思うようになったきっかけの出来事があります。

前職のオフィスが中目黒近くの目黒川沿いにあったときのこと。

桜満開の目黒川沿いを昼休みに歩いていると、ふとある事に気づきました。川沿いに建つマンションが全て目黒川に背を向けているのです。

目黒川は山手通りから見て北側にあります。目黒川と山手通りの間に建つマンションにとっては目黒川が北側で山手通りが南側なんですね。日本のマンションのセオリーは・・・そう、南側に窓、北側に玄関です。

盲目的にそのセオリーに従って建てた結果、美しい桜並木に向けて窓ではなくドアを向けたマンションが出来上がったんですね。

しかし、たとえ南向きだとしても、目の前にある美しい桜並木に背を向けたマンションが良いのでしょうか?

私はそうは思いません。不動産は場所に依存します。その場所に建つ不動産は一つだけなのです。だからこそ、場所との関係性は大事にしなければいけません。目黒川沿いのマンションは、そうたくさんは建てられないのです。

それに、木々や花を愛でるには北向きが良いということを知っていますか?

日本人は日当たりが良いということで南を好みますが、草木も同様に南がすきなのです。ヒマワリを考えてください。太陽に向かって咲きますよね。我々が南を向いていたら、ヒマワリの背中しか見ることができません。北側から見るからこそ、ヒマワリの美しい姿を愛でることができるんです。

我々が思い込んでいることでも、見方を変えると全く別の楽しみ方や良さがあります。
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有名な近代建築の巨匠、前川国男の自邸
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北側に大きなお庭があります。理由は前述の通りです。



R-STOREでは、不動産をもっと自由に楽しめるように、皆さんをご案内いたします。

これから、どうぞよろしくお願いいたします。


R-STORE代表 浅井

by r-store_asai | 2013-01-16 10:55 | ハンサムな家

プリツカー賞受賞建築家のつくる家 のエントリーについて

あけましておめでとうございます。
R-STOREの浅井です。
本年もよろしくお願いいたします。

新年一発目は、先日エントリーしたこの記事に関して改めて綴ることから始めたいと思います。
思いがけず多くの反響をいただき、かなり私自身驚きました。(twitterをまとめて下さった方がいらっしゃいます。→コチラ )
様々な意見に触れる事で、私自身不動産事業者としてのポジショニングについて、かなり考えさせられましたし、示唆に富む意見も多くいただきました。有り難うございました。

中には「建築家になれなかった人の逆恨みだ」とか「炎上マーケティング」だとかいうことをおっしゃる方もおられましたが、そういった意図は全く無く、あくまでも建築学科を卒業した上でディベロッパーとして建築の発注者としての立場も経験し、現在不動産仲介業を生業としている一個人として、建築と不動産のギャップについて常々考えていることを書かせていただいただけであることは、この場ではっきりと申し上げさせて頂きます。

それと、私の立場をはっきりさせておくと、この建築の企画にも開発にも一切関わっていません。管理をされている不動産会社さんから、「空室が埋まらないのでR-STOREに掲載して募集してくれないか」と依頼を受けただけです。不動産仲介業は空室を埋めた時点で成功報酬として仲介手数料をいただける商売ですので、埋まらなければ利益はありません。逆に空室保証をしているわけでもないので、埋まらなくてもキャッシュアウトもありません。管理をしているわけではないので、その部分において責任も負っていません。そういうポジションです。レピュテーションリスクはありますが、金銭的な意味では完全にリスクフリーです。なので「お前らが作らせておいて、埋まらねえからっていって建築家のせいにするな」、「管理してる立場で埋まらないから建築家の責任にして言い訳しでるんでしょ?」というような意見もいただきましたが、弊社はそういったボジションでは無いので、それは全く当てはまりません。

「てめえでハンサムとか言ってるんじゃねえよ」というご意見も頂戴しましたが(笑)、10年来の友人がつけてくれた大切なタイトルなので、これはこのまま行かせて頂きます。

先日のエントリーへの反応として、最も印象的だったのが、「発注者との合意の上でやったことなんだから文句言うな」、「発注者側の勉強不足、リテラシーの問題」もっと言えば「妹島さんに頼んだ時点でああなるってことは想像できるでしょ?」というような意見でした。
これは、私自身もそう思います。極論すれば大家さんと妹島さんの問題だから、第三者が口を挟む問題ではない。これ、正論です。しかし、それが導く結果について、しっかりと考えないといけないと思います。

私がディベロッパーに勤務していた時代、渋谷区猿楽町の商業施設の開発に担当として携わりました。6年くらい前だと思います。我々は自己資金と借入金で土地を購入し、そこに商業施設を建設し、テナントを誘致して利回り物件とした上で、ある外資系の不動産投資ファンドに売却する予定でした。当時はそういうファンドビジネスの隆盛期でした。
代官山という土地柄、建築としても話題を呼べるものが良いだろうと考え、当時注目を集め始めていた若手の建築家の方に設計をお願いしました。色々と案をいただき、模型なども一生懸命つくっていただき、私も含め社の人間は頂いた案に興奮し、とても喜び、時には建築家の方と議論し、1年くらいかけて18テナントが入る商業施設が完成しました。それは、白い壁の美しい建物で、小住宅が密集する代官山のスケール感にも合った素敵なものでした。

しかし、いざテナント誘致してみると、まったく反応が悪い。例えば「地下の視認性が悪い」、「外壁のガラスの面積が少な過ぎて、外に対して店舗をアピールできない」、「建物として一体感があり過ぎて、店舗の個性が消えてしまう」、「サインが小さ過ぎる」反応は様々でした。結局一度も満室になることが無いまま、リーマンショックを迎え、この建物を目論み通り売却することは出来ませんでした。つまり、このプロジェクトは我々発注者側からすると失敗でした。当初の目論みを達成できなかったわけですから。

この件で建築家の方を責めるつもりはありませんし、責めたこともありません。素晴らしい努力をしていただいたと思っていますし、我々も竣工当時はその建築に満足していました。

話は変わりますが、この物件の近隣にガラス張りの何てことは無い商業施設が建っています。総ガラス張りで店内の様子がとてもよく見えます。ここには某大手セレクトショップが竣工当時からずっと入居しています。お客さんもたくさん入っているように見えます。この違いは何なのか?

これが、詰まるところ前述した「発注者側のリテラシー不足」なんでしょうね。代官山というオシャレな場所には、建築家の作品が似合うと安直に考え、建築家の提案に舞い上がって深く採算性やテナントの立場に立って検証することをせずに着工させてしまった発注者側のリテラシー不足。私自身も痛切に反省しました。

でも、そう簡単に言ってしまって良いのでしょうか?だとすれば、そういった経験をした発注者が次に同じようなプロジェクトを手がけるときにとる行動は何でしょう?
答えは簡単。「建築家はずし」ですよね。我々もそうしました。赤坂サカス近くに購入した土地に商業施設を建てるプロジェクトでは某大手組織設計事務所にお願いしました。建築としての面白さは無いのかもしれない、でも彼らの方が投資用不動産に対する見識が深く、プロジェクトとしての失敗のリスクは少ない。そう判断しました。

結局何が言いたいかというと、先日の妹島さんの集合住宅のような事例があると、投資家(発注者)たちは建築家を避けるようになるわけです。それは嫌だな、と。
言うまでもなく、建築は「実需」か「投資」の2種類しかありません。実需は自宅など。これは採算性無視でも良いですよね、自己満足ですから。「投資」は採算性が前提です。「採算性を前提とするものは建築家には任せられない」そうなっちゃやばいと思う訳です。これは簡単に言えば、建築家の活躍できるフィールドの半分を捨てているのと同じわけですよ。
「採算まで建築家が責任を負わないといけないの?」そういうツイートもありました。責任とは言っても未来のことは誰にもわからないし、詰まるところ発注者責任ですので、クライアントを無視して相当なデタラメやらない限り、建築家の責任が訴求されることは無いです。だから別に責任を負わなくて良いです。でも、マーケティングを行い、テナントや入居者の立場にたって、クライアントの利益を最大化するように考える、そんな姿勢があっても良いのではないでしょうか?それが、建築家の活躍のフィールドを広げるわけですから。

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こんな話題も先日のヤフーニュースに載っていましたが、まあ作家性だけを追求する建築家にはチャンスないと思う反面、こういったところに作家性をしっかり盛り込んで行かないと日本の都市の未来はどうなるの?とすごく憂鬱になります。

採算と作家性は二律背反するものではないですよね?それを両立できる建築家も活躍しはじめています。それを建築家だけで負うことが難しければ、経済やマネーに詳しいパートナーと組んでやっていけば良いわけです。そんなパートナー的な存在に私もならなければいけないと、頂いたツイートを拝見しながら思ったりしたんですが。

私には建築家の友人も多いし、建築家の方々に活躍していただいて建築家の社会的なポジションをもっともっと上げて欲しいと思っています。そして素晴らしい建物が世の中に溢れるようになって欲しいと思っています。
そのためには僭越ながら、あまり内向きにならずに、投資家や不動産屋との交流も増やし、何が建築家に求められているのか、もっと知った方が良いと思います。

もっと言いたい事はあるんですが、長くなりすぎるのでこの辺でひとまず終わります。

最後に私が経験して面白かったことを一つ。
ある建築家の方(建築家の定義ってなんなの?ってのもありますが)が、大手の設計事務所に勤務していて、倉庫の設計をしていたときのこと。当時は倉庫に投資するファンドに勢いがありました。久しぶりにお会いしたときに「不本意ながら、今『建物』の設計をしています」と言うんですね。その人に言わせると、要するにそれは建築ではない、建物だと言うことだったと思うんです。機能や採算の要求に基づいて設計しているだけで、「建築」をやれていない、と。僕は面白いなあ、と思って。何が違うんだろう?と。
おそらく「建築は実利を求めない」みたいなプライドが建築家にはあるのかなあ、と。今回の妹島さんの議論の中にも「あれは建築なんだから、採算性なんか考えちゃいけない、建物じゃないんだから。」みたいなコメントがあって、でもそういう感覚って一般の方には理解しがたいんじゃないかと思いました。

浅井

by r-store_asai | 2013-01-09 11:41 | ブログ

新年あけましておめでとうございます。

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R-STOREの浅井です。

昨年は「R-STORE」に多大なるご愛顧をいただき、有り難うございました。
本年は、住宅に留まらず生活全体を提案できる企業に飛躍する年とするべく、新たなアプリやサービスのリリースを予定しております。どうぞ、ご期待ください。
本年も楽しい引っ越しをしましょう!

平成25年元旦 R-STORE代表 浅井 佳


ところで、こちら
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世田谷のボロ市で買ったしめ飾り。派手派手しいのが多い中、シンプルさが気に入っています。こういったものを飾るだけでも、なんとなく豊かな気分になります。こういった習慣、大切にしたいですね。

では、本年もよろしくお願いいたします。

浅井

by r-store_asai | 2013-01-01 08:13 | ブログ


リノベーション、デザイナーズ、改造OK,賃貸住宅のセレクトショップR-STOREのハンサム社長浅井佳が綴る、住宅やライフスタイルのこと。


by r-store_asai

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リノベーション・デザイナーズ改装自由、面白くておしゃれな賃貸不動産がいっぱいです。
R-STORE
http://www.r-store.jp

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