エキサイトイズム

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借り手優位市場で不動産屋はどうなるのか考えてみた。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

先週のエントリーで、「大家さんが左団扇の時代はとっくに終わってるよ」と書きました。これは住宅の需給バランスが崩れているという構造的な問題なので、何も大家さんに限った話ではなく、我々仲介業者も飯のタネがなくなるかもしれないという危機的な状況なわけです。需給バランスが崩れたことの原因は、過剰な住宅の供給と、それに反して減ずる人口な訳ですが、需要が減ってくると当然ですが「不動産業者も多過ぎる」という事態になります。大概の駅前には数件の不動産屋さんがありますけど、今後需要は減るばかりですから、相対的に不動産業者が余る状態になります。その兆候はだいぶ以前から見えていて、ここ最近はより一層顕著になりましたが、「仲介手数料半額!」とか「仲介手数料無料!」といった業者間での価格競争に突入していることからもわかります。
もう削り合いですね。レッドオーシャンです。

図1は、財務省がまとめた法人統計ですが、主な産業の法人数が減少していく中で不動産業だけなぜか伸びています。図2を見ると事業所数も伸びている。人は減っているのに、何故法人数、事業所数は増えているのか、それに関しては、不動産業界の参入障壁の低さに問題があるのですが、それについては改めさせて頂くとして、仲介手数料の削り合いという結果が不動産業者の余剰によるものだということは、明らかでしょう。
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図1 唯一不動産業の法人数だけが微増。

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図2 事業所数も増。理解に苦しむ。



ただ著名なマーケッターである三浦展さんの著書「2030年の日本」によれば、「東京」の2040年時点での予測人口は1230万人。2010年時点が1316万人です。三浦さんも仰っていますが、そんなに減りません。やばいのは地方都市です。意外にも大阪もやばい。887万人→745万人ですから15%以上減ります。単純に言えば不動産業者も15%減しないと今の収益は保てないことになります。
この減少するパイの食い合いの時代に入っているということですね。その結果が「仲介手数料半額!」「仲介手数料無料!」なわけです。

以前のエントリーで「弊社は仲介手数料を負けません」と勝手ながら宣言させて頂きました。それは、私たちが行っている仕事の内容に対するプライドだったりもするし、仲介手数料を頂くだけのことはさせて頂いているつもりですので、行けるところまでは行くつもりですが、周りが全部半額にし始めたら、我々も場合によっては追随せざるを得ないでしょうね。そうはならないように、右から左ではなく、私たちならではの価値をちゃんと提供できるようにするつもりで準備しています。

一方で法令によれば、仲介手数料というのは大家さんから頂いても良いことになっています。先週のエントリーでも書きましたが、今後は「借りてくれて有り難う」という借り手優位のマーケットになって行きますから、仲介手数料を大家さんから頂くというのがスタンダードになって行くかも知れませんね。

このあたりで。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-07-31 10:29

大家さんに22時以降はテレビを見るなと言われた時代の終焉。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

仕事柄不動産業の将来に思いを馳せたりします。

戦後日本が焼け野原になって、実際に住むところが無くなって、戦災を逃れた住宅や、一部の土地持ちがアパートを建てて、住むところが無い人がそれを借りた、と。需給で言えば完全に「需要>供給」だったわけで、そうなると強いのは大家。いわゆる「貸し手市場」になり、価格の決定権は貸し手にあった訳です。
総務省の調査を見ると、1963年までは、世帯数に対して住宅数が少なかった。つまり「家が無い」人が結構な数存在したと推測できます。「住みたくても住む家が無い」と。こういった状況下で、形成された慣習の一つが「礼金」でしょう。
そもそも「礼金」ってなに?と。この由来には諸説ありますが、その一つに「住ませてもらって有り難うございます」というお礼、という説があります。「住宅が不足している中、私たちに家を貸してくれて有難うございます。感謝します。心ばかりですがお受け取り下さい。」というわけです。昔は大家さんのご自宅に間借りするケースも多かったですし、交通機関も発達していなかったので、遠くの親戚の家に下宿するケースに「息子のお世話をお願い致します」みたいな意味もあったようです。いずれにせよ、色々な要因で「貸し手」が強かったんですね。余談になりますが、当時は「いきなり出て行けと言われた」、「敷金が返ってこない」、「とんでもない額の原状回復費を請求された」、なんて話はざらにあって、そういったトラブルを避けるために、平成3年に借地借家法が制定されました。これは「借り手=弱者」ということを前提にしていて、借り手を保護するために制定された法律です。それくらい大家さんが強かったということですね。

これは私の話ですが、以前住んでいた家の大家さんは90歳近いおばあさんで、とても昔気質の方でした。ある日新聞を取りにポストに行くと一枚の手書きのビラ。大家さんからでした。そこには、「22時以降にテレビを見ないこと」と書いてありました。守れない人は退去してもらって良い、と。ずいぶん横暴な話です。驚いたを通り越して笑ってしまいましたね。もちろん、そんなルールは守る必要は無いですけど、このように「貸してやってるんだから言う事を聞け」という感覚が残っている大家さんは少なからずいらっしゃいます。

翻って今はどうでしょう?
図は総務省の調査をグラフ化したものですが、1968年を境に、住宅数と世帯数は逆転し、その差は広がる一方です。このグラフは平成15年で終わっていますが、最新の調査は2008年に行われており、住宅総数が5758万戸、世帯数は4997万世帯となっています。また、今後は世帯数の減少していきますから、さらに加速度的に空家が増えて行く事になります。
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先ほどと同じ考え方をすれば住宅は余りに余っている、と。「需要<供給」になりますから、理屈上は「借り手市場」になるわけです。
つまり「貸してくれてありがとう」から「借りてくれてありがとう」の時代になるということです。

「不動産収入で不労所得を得よう!」というキャッチコピーの財テク本をあちらこちらで見かけますが、今後は不労所得なんてとんでもない!不動産収入は大家さんの重労働の対価として得られるものになっていくでしょう。何と言っても借り手の選択肢は、余るほどあるわけですから。どうやって「借りてもらえる」住宅をつくるか。「住みたい!」と思ってもらえる工夫をするか、そういった事柄に頭をフル回転させないといけない時代になります。

私の知り合いの大家さんでも、上手くいっている方は須く努力されています。ふんぞり返って左団扇なんて方は一人もいません。デザインや使い勝手に工夫を凝らしたり、リノベーションをしてみたり、改装可能賃貸を提案してみたり、もちろんできるだけコストを削減し、家賃自体を下げて行くという考え方もあります。ディベロッパーや建築家の方にデザインをお願いするにしても、お願いしっぱなしならまず失敗します。建築家はデザインのプロではありますが、賃貸経営のプロではないですから。私の知っている大家さんは、嫌になるほど建築家に細かな注文をつけると言っていました。

いずれにせよ、そういった努力なしには「貸せない」時代はすぐそこまで迫ってきている、いや、もう来てますね。ということです。

今週は大家さんの話になりましたが、来週は仲介業者がどうなっていくのか、考えてみたいと思います。

R-STORE 浅井

by r-store_asai | 2013-07-24 10:33

改装可能な賃貸住宅。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

カスタマイズ賃貸、改装可能な賃貸、耳にしたことがある人もいらっしゃると思います。また、興味がある方もいらっしゃるかも。

最近、私も「改装可能な賃貸住宅」についてのコメントを色々なところで求められる機会が増えました。つい先日も日経新聞に少しコメントを載せて頂き、昨日も大手の住宅系ポータルの編集の方と、そういったお話になりました。
R-STOREでは数年前から「賃貸なのに改装可能」というカテゴリーを設けて、独自に物件を発掘しています。今までに100件以上の住宅をご紹介してきました。さらに遡れば、R-STOREの前身であるIDEE R-PROJECT社が、虎ノ門で安田不動産とコラボした「ROOP虎ノ門(2001年)」。おそらくこれが所謂「改装可能な賃貸住宅」のはしりだったように思います。
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ROOP虎ノ門(竣工当時)。改装可能かつ一定の条件下で原状回復を免除した。おそらく日本で初めての試み。photo (c) DAICI ANO


そして今、一言で言うと流行っています。従来であれば、賃貸住宅の改装、造作は原則として認められませんでしたが、最近では改装を認め、かつ退去時の原状回復を免除する住宅がちらほらと現れ始めています。これは日本の画一化した賃貸住宅に選択肢を増えるという意味で、借り手にとって喜ばしいことですし、逆にオーナー様にとっては供給過多が慢性化している市場で差別化する良い手法になるため、最近ではちょっとしたブームの兆しもあります。実際、弊社にも「改装可能で賃貸に出したい」というオーナー様からのご相談を受ける機会も目に見えて多くなっています。ただ、どちらかというと、オーナー様の方がブームに浮き足立ってしまっているように見えます。

冷静になって賃借人の立場になって考えてみましょう。まず、改装するのであれば改装費用が必要です。時間も必要です。新しい空間をイメージする創造力も必要でしょう。セルフビルドであれば技術や知識も必要です。しかし、その全てを持ち合わせている人はそう多くありません。お金はなるべく出したくない、改装期間中の二重家賃は避けたい、図面を引く技量もないし、工事も初めて。でも「やってみたい!」、「自分の好きなデザインにしたい!」そんな方ばかりです。従って金銭的にも技術的にもオーナー様のサポートが必要なのが、「改装可能な賃貸住宅」です。

はっきり言えば、適当にきれいにして、そのまま貸す方がオーナー様にとっては、よっぽど楽です。自分の時間を削って、徹底的に賃借人と向き合い、ときには相談に乗り、アドバイスしてあげるつもりがないのであれば、やらない方が身のためです。間違いなく失敗します。

例えば、改装費用の一部、または全部を負担する。もしくはその分家賃を割安に設定する。負担しないまでも改装費用を一時的に立て替えて、24ヶ月の分割で家賃に上乗せして回収して賃借人の負担を減らす。工事期間中はフリーレントにして二重家賃を回避する。工事業者を紹介してあげる。実は、これはオーナー様にとっても結構大変なことです。しかし、これらのサポートを行わずして「改装可能」賃貸の成功は不可能と言っても良いでしょう。ここをサボると逆に募集期間が長くなってしまうケースすらあります。

弊社でご相談を受けるケースでも、「え!?これを貸すつもりなんですか?とてもじゃないけど・・・」と思わず仰天するような、ぼろぼろの住宅を拝見することがあります。するとオーナー様は決まって「改装可能で賃貸に出そうと思って」とおっしゃるわけです。つまり、このボロボロの住宅を、賃借人が自己負担でキレイにしてくれる。自分は原状回復もしなくてよいから、その分の節約もできる、と、何とも虫のよい事を考えているわけです。そんなわけないですよね?むしろ、賃貸住宅は余っていて、借り手市場で、選択肢は山ほどあるのに、そんな都合の良い話があるわけない。

「改装可能」は楽をして賃借人を獲得できる魔法の杖ではありません。普通に貸す方がよっぽど楽だと断言できます。しかし、世帯数減少、住宅供給過多のこの時代において、もし上手に「改装可能な賃貸住宅」をマネジメントできれば、抜群のPR効果があることは間違いありませんし、自分で改装をした住宅であれば、きっと賃借人も愛着を持って長く住んでいただけるでしょう。オーナー様も賃借人も、苦労した分だけ報われるのも「改装可能な賃貸住宅」だと言えると思います。
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借り手がセルフビルドで改装した例。かっこいい。


今まで多くの「改装可能な賃貸住宅」のご紹介をさせていただいたR-STOREでも改装可能な賃貸住宅をお考えのオーナー様のサポートをしています。我々がオーナー様を代理し、賃借人様とのお打ち合わせや、ご提案、契約まで細かなもろもろの業務を代行させていただくことも可能です。もし、空室に悩んでおられるオーナー様で、「改装可能な賃貸住宅」に興味がある方がいらっしゃれば、ぜひご相談ください。

今週は営業ブログになってしまいました(笑)。
このあたりで。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-07-17 10:13 | ハンサムな家

タイムマネジメントとスピード。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

今日は自戒も込めて。
ビジネスの各段階でスピードを上げないといけないと非常に危機感を持っています。
弊社では、とにかくタイムマネジメントを徹底的にしよう、と言っています。時間の使い方は、ほぼ100%個々人の裁量に委ねられています。だから、タイムマネジメントが適切にできない人は仕事にならない。
これは、実際にメンバーに宛てたメールの抜粋なんですが

「とにかく、仕事、もっと言えば人生において、タイムマネジメントほど重要なものは無いと僕は思っています。
先ほどTさんに「お酒を飲む人はガンになるから、人間ドックを受けた方がいい」と脅されました(笑)。それで、何となく色んなことを考えたんだけど、僕は健康だったとしても、あと45年くらいしか生きられなくて、つまり45回しか桜は見れないのか、と思うと1度たりとも桜は見逃すまいと思う訳です。人生の夕飯はあと何回あるんだろう?と思うと、夕飯をコンビニで済ませて仕事するとかあり得ないわけです。ちゃんと桜が見られるように、夕飯を食べられるようにマネジメントする。子供の顔をちゃんと見ようと思って時間をつくる。そうやって人生を充実させようとすると、1日1日を充実させようという発想になっていくんだけど、結局そうやって1日1日さらには瞬間瞬間を充実させることこそが、究極のタイムマネジメントなんだと思います。

僕も場合によっては途中の仕事を家でするときや、休日に来ることもあります。でも、それは決して後ろ向きなものではなく、そうすることによって、頭の中から気になっていることが一つ消えて、ストレスから解放されるからです。そうすると、残りの休みの時間をもっと有意義に使えるようになったりする。これもタイムマネジメントだな、と。土日も僕からのメールが行くことがあると思うけど、月曜日まで頭の中に貯めておく方が僕にとってはストレスなのでメールしているだけで「浅井さん、休んでないですね」的なことを言って心配してくれる人がいて有り難いけど、僕にとっては、その方がストレスフリーだから大丈夫だよ、と。

別に予定表をつけるとかそういうことじゃなく、瞬間瞬間をストレス無く、どう豊かにするかということをしっかり考えて欲しいなあと思います。それが究極のタイムマネジメントにつながると思います。」


改めて考えると、結局、タイムマネジメント≒全ての段階でスピードを極限まで上げていくことなのではないか、と。弊社で言えば、物件取材、原稿作成、お客様へのご連絡、オーナー様へのご連絡、契約手続き。すべてにおいてスピードを極限までアップさせる。それによって余剰の時間をつくりだす。その余剰をさらなる仕事にあてても良いし、余暇につかっても良い。余剰があれば余裕もできる。その余裕がお客様からの信頼や、仕事の精度につながるように思います。もちろん、遊びや余暇にも。だからどれだけスピードを上げられるか、それがキーだな、と。
周りが速いのではなく、自分が遅いんだと思って徹底的にスピードを上げていく。弊社の期末まであと2ヶ月切りました。残りのテーマはこれだな、と思っています。

こんなところで。

あ、末筆ですが、ここのところ弊社のサイトで非常に人気になった家があります。写真の家ですが、図面をみてもらうと、わかるんですが1戸が4層になっています。すごく複雑なブロックが噛み合っているような住宅です。BE-FUNデザインの進藤さんという方が設計されました。
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            階段がたくさん
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              土間もある
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               外にシャワー!気持ち良さそう。
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               ロフト。垂直ハシゴはやや恐い。
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              これが1R+ロフトで良いのか(笑)



使いやすさ、住みやすさ、賛否両論あって当然の家だと思います。
その評論をしたいわけではなく、私が面白いなあと思ったのは、こういった複雑な住宅でも、今までと同じ不動産の間取りの概念で考えると、「1R+ロフト」という表記になってしまうところ。キッチンとリビングが別れてないので、1Kではない、みたいな(笑)。でも皆さんが想像される「1R+ロフト」と全く違いますよね。それに22.23平米とは言っても、おそらく階段部分もふくまれるので、もっと狭い。いわゆる平米数や間取りで検索する一般的な不動産サイトを見て、この家を見つけたら、良い意味でも悪い意味でも多くの誤解が生まれることでしょう。

R-STOREはこういった住宅もちゃんと誤解無くご紹介できるサイトでありたいなあと思っております。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-07-10 11:04 | ブログ

働くってこと考

こんにちは、R-STOREの浅井です。

先日のこのエントリーで、結構色々と反論やご意見、お叱りをいただきまして。
その直後に「ブラック企業が嫌ならやめればいいんじゃね?」みたいなホリエモンの発言が物議を醸したりして、それに対する反論を色んな人がしていて、感情的なものもあったけど、納得できるそれも多くあって、あらためてナイーブな問題なんだなあ、思ったり。
そこで、そもそも人って何で働くのかって思うと、自分の人生に安心が欲しいからだと思うんですよね。働くことによって、お金を稼いで、自分の将来の不安を取り除きたい。上手くいけば人生を精神的にも物質的にもより豊かにしたい、というのはあるけれど、まずは食うため、食い扶持を維持することで安心を得る、と。

私自身、現在は起業して社員15名の会社を経営する立場ですが、新卒で入社した会社はイデーというインテリアショップ。先のエントリーでも書いた通り、今考えればブラック企業の典型ですね(笑)。それをブラックと思うかどうかはもちろん自分の心持ち次第とは今でも思っていますが、僕にとっては楽しかった。苦痛な人もいたと思いますよ。24時からの社内ミーティングとか。終電無くなるのわかってて出席して、自腹でタクシーで帰るみたいな。まあ、あり得ないですよね(笑)。僕自身も忙し過ぎて、会社に返れず、外からの連絡が多かったので携帯電話代が4万円/月くらいいったことがあって、それも自腹。給料は20万ちょっとだったんで、かなりブラックです。ボーナスなんて、5年在籍して合計で10万くらいしかもらってないんじゃないかな?実質年収200万切ってたとおもいますよ 。でも、なぜか結構楽しかったんですよね。お金を使う時間もなかったし。自分の会社のメンバーに当時の自分のようであって欲しいとは絶対に思わないですけどね。そんな働き方長く続かないし。今は絶対にしたくない(笑)。
でも、そんな会社も経営が傾いて、一旦潰れて、良品計画の傘下に。自分の楽しかったイデーライフもある程度半強制的に終了したわけです。
話は横にそれますが、僕のように会社をやめずに、潰れた会社に最後まで残った人は、今期過去最高益を見込んでいる二部上場会社の子会社の社員になったわけです。潰れた会社を見切った僕よりも、残った人の方が、おそらく社会的な信用力は高い。人生わからないですよね。

で、次に入社したのは不動産ディベロッパーで。僕はなぜかイデー時代に「住宅を仲介できるようになったら、ついでに家具も売れるんじゃないの?」とか思って、まったくイデーの業務とは関係ないのに宅建を取得していて、それもあって転職はスムーズでした。2006年に入社して、ちょうどプチバブルが始ったころで、景気良かったですね。給料も1年目はそこそこ。2年目以降はイデー時代の3倍とか4倍くらいになって。ボーナスも出たし。でも、そんな会社もリーマンショックで瀕死に。これまたわからないですよね。何が起こるのか。給料もピーク時の半分くらいにいきなりなって、ローンもあったんで、結構不安な時期だったかも。「リーマン倒産」っていう記事を読んだときの冷や汗のかきっぷりったら無かったですね。今でも思い出します。そのころ、会計士を目指そう!とか思って簿記2球をとったんですが(笑)。結局僕の景気の良い時代は3年未満で終わりました。

色々と話が飛びますが、要するにこの2社の経験が僕に教えてくれたのは「会社を信用するな」ってことなんですよね。言い方は悪いですが。周りを見てみれば東電だって、シャープだって、パナソニックだって、リストラやってるわけです。たぶん入社時点ではそんなこと想像しなかったわけで。自分の人生に安心や安定が欲しくて入ったはずの企業が潰れたり、リストラしたり・・・。そうすると安定ってなんなんだろーなーって考え直さざるをえなくなる。

結局、僕の結論としては、会社にそんなことを求めることがおかしくて、自分がどんな状況でも食える、裕福じゃなくてもなんとか食えるだろう、そんな自信を自分が持つ事でしか安心や安定って無い気がします。会社に求める=会社に自分の人生委ねるってことで、それってどこまでいっても人頼みだから、不安だとおもうんですよね。

だから、僕の人生観としては「会社のために働く」っていうのはちょっとおかしくて、やっぱり「自分のために働く」んです。それは、社員であろうが、経営者であろうが同じです。弊社のメンバーにも、仕事を通じてそういう意識、その先の自信が少しでも芽生えてくれれば嬉しいなあと思っています。

ここまで書くと、僕は経営者として、すごく面倒見の悪い放任主義のように聞こえるかもしれないので言い訳しておきますが、全く逆で「自分のために働く」って考えた瞬間に、何事も結果はすべて自分に跳ね返ってくるようになるので、もう必死ですよ。経営者なんて一番シンプルに、ダイレクトに、メンバーの業績が自分に跳ね返って来るので。自分なりに、社員が少しでも安心して、楽しく、モチベーション高く働けるように、そして弊社にいることで、少しでも自信を持てるようにいつも色々と考えているつもりです。まだまだ未熟ですが、どうぞよろしく。

こんなところで。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-07-03 10:33 | ブログ


リノベーション、デザイナーズ、改造OK,賃貸住宅のセレクトショップR-STOREのハンサム社長浅井佳が綴る、住宅やライフスタイルのこと。


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リノベーション・デザイナーズ改装自由、面白くておしゃれな賃貸不動産がいっぱいです。
R-STORE
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