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ストレスの無い不動産屋。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

最近、弊社のサイトであるR-STOREの使い方がわからん、という指摘を良くいただきます。
そもそも店舗を構えていると思っておられるお客様が多いんですね。
「今からそちらの店舗へ行って、物件を探したいんですが・・・」というリクエストをよく頂きます。
「不動産探し=店舗で探す」という構図がいかに強固に定着しているかを感じます。

ここから先は私の個人的な意見ですので、異論もあると思いますが、個人的には

・店舗に行くのが面倒
・店舗に入る瞬間、スーツのお兄さんたちに挨拶されると、ちょっと後ずさりしてしまう
・店舗に行って、初対面のお兄さんと話すのが不得意
・ 薦められると断りづらい。
・お兄さんに、上手く自分の希望や好みを伝えられない。もしくはニッチな嗜好のため、理解してもらえない。
・初対面のお兄さんと一緒に車に乗るのに抵抗がある
・車の中での会話が続かず、息苦しい
・内覧後はそのまま次の予定に向かいたいが、店舗へ戻らないといけないムードになるのが辛い
・「お客を店舗へ戻して申込書をいただく」というミッションを遂行しようとする一途なお兄さんを振り切って駅へ向かうときに罪悪感を感じる。
・振り切れずに店舗へ戻り、ひとしきり話を聞いて店を出ると、すでに暗くなっている
・翌日以降に電話がかかってきたら、何と言って断ろうかと悩んでしまう。

私は引き蘢りではありませんが、そんな理由から、店舗で不動産選びをするのが非常に私は不得意です。たぶん、これらの項目に当てはまる人は、R-STOREをご利用いただくのが良いと思います(笑)。

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R-STOREウェブサイト


で、短絡的ではありますが、R-STOREは真逆で行こう、と。
・店舗を持たずに、ウェブで物件を選ぶ
・ 求められなければ、こちらから物件の推薦は原則としてしない。
・礼を逸しない程度にカジュアルに、親しみやすく
・デザイナーズやリノベーションのほか、天井が高い、とか、自然が近い、などなど、定性的な視点でも物件が選べるように
・物件の前で待ち合わせ、車は使わない(持っていない)
・2、3件見て頂く場合は、公共交通機関を使って移動。もちろんお客様との移動時間はずらして、お客様に会話の心配をさせないように。
・内覧後は、現地でさようなら
・コミュニケーションは基本的にメール。(もちろん急ぎの場合は電話します)

もちろん営利企業ですから売上/利益は大事です。でも、その前にできるだけ(私のような性格の)お客様にストレスの無い不動産屋でありたいな、と。

自分がお客様の立場なら、まずウェブで探すだろう、と。そうするとウェブサイトにはカタログのように写真がたくさん載っていた方が良いし、住所もちゃんと最後まで書いてあった方が良い(そもそも、どうして途中までしか掲載していないの?)。現地に行ってから「何?三点ユニットバスだってわかっていたら見に来なかったよ。時間の無駄だった・・・」みたいに思いたくないので、事前にデメリットもちゃんと知りたい。できれば窓から緑が見えると良いんだけど、と僕は思うので、そういう定性的なカテゴリーで検索できるようにするには・・・と考えてみたり。

真夏にスーツで案内されると、こっちまで暑くなっちゃうよ・・・と思うので、装いを少しカジュアルにしてみたり、自分の隙間の時間を上手く使いたいから、現地待ち合わせ、現地解散が良いなと思って、そうしてみたり。

車の中での会話が辛かったり、女性だと密室で男性と二人は恐いと言う声を良く耳にするので女性のスタッフをできるだけ多くして、男性は草食系に限って採用(笑)。移動は別々に。

仕事中に電話がかかってきても困るので、急ぎでない連絡はできるだけメールにしよう、とか。


つぎはぎではありますが、そんな風にして今のスタイルが出来上がってきました。
なので、最初にR-STOREをお使いになる方は、少し戸惑うかもしれません。でも、「こんな不動産屋があったら良いなあ」というのを、少しづつ形にしてくと、こんな感じになりました。

今サイトの上部に「メンバー」という項目があります。今はまだクリックできませんが、近日中に公開する予定です。これはR-STOREのメンバーの紹介と、メンバーそれぞれが担当している物件の一覧が見られるページになります。実はこのアイデアも、あるお客様から「僕は、色んな不動産サイトを見ているけど、御社のIさんと一番趣味が合うと思うんです。Iさんがセレクトした物件は、いつもチェックしています」と言われ、「そういう視点で見ていらっしゃるお客様もいるんだ!」と。で、早速メンバーページをつくることにしたわけです。

なので、今後も色々と形を変えながらやっていくと思います。
ちょっと弊社の宣伝っぽくなってしまいましたが、今後もできるだけストレス無い不動産屋でありたいなあ、と。そんな風に思っています。

ということで、ご意見・ご要望、随時募集中です。

このあたりで。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-09-25 12:10 | ブログ

b6解体 追記。

こんにちは。R-STORE浅井です。

b6解体の話はもう終わりと思ったんですが、番外編。

b6解体の話に絡んで、「もっとヤバいのが(過去に)あった」と、ある方から話を聞いた。なんと、RC造の集合住宅が2年弱で解体された事例があるとのこと。仮設のパビリオンの話ではない。RC造の堅固建物の話だ。
その集合住宅は全3戸と小さな規模であったが、竣工から解体まで、一人の入居者もおらず、誰も住む事もないまま解体の日を迎えたとのこと。別に入居者を募らなかったわけではない。募集したが入居者がいなかったそうだ。

その建物は3層か4層くらいの建物で、中では各住戸がトリプレットやクワトレット(?)になり、複雑に絡み合うような設計だったそうだ。想像がつく。
実物を見ていないので、空間を想像するしかないのだが、おそらく踊り場のような小さなスペースがスキップになっていたり、螺旋階段で繋がれて、連続しているような空間だと思われる。概してそういった建物は、表示される面積よりも体感面積は狭く賃料は割高に見える。各スペースは非常に狭小である上、いちいち階段での上り下りを強いられるため、住み易い建物ではない場合が多い。つまり、入居者募集は困難を極める。3戸程度であれば目新しさで借り手が現れると思ったのかもしれない。しかし結果として借り手はいなかった。

解体された理由は、第三者が購入したからだ。買主は、その建物では入居者を獲得するのは難しいと判断し、新たな集合住宅を建てた。その建物は、不動産的には「良い」とされる立地に建っていたらしい。そしてタイミングも不動産価格の上昇局面であった。だから買手が現れたし、買主は土地代に解体費用と新築費用を見込んだとしても、十分に採算があったということであろう。売主は損をしている可能性が高いが、その土地を仕込んだタイミングによっては、土地代に建築費用を含めた上で、更に利益が残る金額で売却することも可能だ。
もちろん、解体された建物の設計者にも設計費は払われているだろうし、工務店にも建設費用は支払われているはずだ。設計者も工務店も竣工後の入居率まで責任を負う必要は無い。

つまり、売主が損をしていなければ、誰の懐も傷めずに、その建物は竣工し、一年半で解体されたということになる。私の想像による部分も多いので正確ではないが、現実にこういったことは起こりえる。

誰も経済的に傷つかなかったとしても、後味の悪い話だ。私自身は、資本主義経済下にある以上、経済的に合理性のある不動産取引自体は否定すべきものでないと思う。買主にとって解体することに経済合理性があったのなら、それは否定しようが無い。しかし、もし最初に建った住宅に、入居者がいれば・・・と思わずにはいられないのは私だけだろうか。良い建物(住宅)とは業界内で評価されるだけでなく、入居者にもちゃんと評価されるものだと思う。そして1年半で解体されるようなものを、やはりつくってはいけない。

感傷的になりましたが、こんなところで。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-09-18 11:46 | ブログ

b6の解体と神話崩壊 その3

さて、連続でb6解体についての話題を取り上げさせていただきました(その1その2)。今回最後です。
いろんな反応をいただきましたが、やはり7年で解体されるという異常事態に対する危機感ある反応が多かったです。
そんな中、自分の目を引いたのは、私の「b6のファサードが閉じていて店舗の中の様子がわからず入りづらい」という文章に対していただいた以下のツイート。

「あなたはわかっていないようだけど、あの当時のアパレルは閉じたデザインの店舗が流行ってたんですよ」(※原文ママではありません。弱冠端折ってます。)

おそらくインテリアや建築のデザイン関係者の方なのでしょうか。この一言は示唆に富んでいて、正に建築界、デザイン界の内向的な一面を端的に表していると思うんですね。

そもそもb6自体、アパレル以外の飲食店舗やサービス店舗も入っていたし、閉じていたのはb6という施設全体でして、個別の店舗の話はしていないので、この指摘自体がちょっと的外れということもあるんですが、そんなことはどうでも良くて、(恐らく)店舗デザインに何らかのかたちで関わっている専門家が、b6が閉鎖に追い込まれた理由を脇において「あの当時はああいったデザインが流行っていた(からよいではないか)」と言ってしまうことですよね。ここには業界の体質的な2つの問題が凝縮されてます。

一つは
・「竣工するまでが仕事であり、その後の運営や継続性に関心がない」ということ。
そしてもう一つは
・「業界内での評価が、世間一般の評価でもあると思っている、もしくは業界内での評価にしか興味が無く、世間一般の評価はどちらでもよい。」
ということです。

以前この妹島さんのエントリーでも指摘させていただいた例なんかも正にそうですが、建った後のことなんて特に考えていないんですね。こういうと言い過ぎかもしれませんが、美しい竣工写真が撮れて、自分のポートフォリオに加えることができれば良いわけです。
でも、資本主義経済圏においては「お金を稼ぐ」ということが唯一の目指すべきイデオロギーだったりする訳です(実需の住宅除く)。これが良いか悪いかはそれぞれの価値観によると思いますので議論しませんが、現実として美しく竣工したからと言って、その建物にテナントが入らずに収入がなければ、b6のように解体される憂き目にあうわけです。デザインが流行ってるかどうかなんてことは、2の次、3の次。お金を稼げないけど格好良いデザインなんてものは自己満足に過ぎないということは、b6の悲惨な結末が見事に表していると思います。

これについて、「施主が納得すれば良いではないか」という意見は一瞬正しく感じるのですが、結局、事業が失敗して、その事業にお金を貸した銀行がやばくなったら、貸し渋りが起こったり、税金が投入されて救済されたりするわけで、最悪銀行が倒産したりしたら、ペイオフは解禁されてますから、預金のうち、1000万円以上の部分は戻ってこない、と。全くもって僕らの懐を直撃する問題だったりするんですよね。建築、建設は経済波及効果が高いんですが、ということは失敗したら、それだけ煽りを喰う人も多いということでもあり、相当に責任が重い仕事だということです。でも、その部分を建築家やインテリアデザイナーがわかっていないのだとしたら他に専門家が必要ということになるし、仮にそれを認めたくないのだったら、実需の住宅だけやっててください、と。

じゃあ、そういった事業失敗リスクをヘッジするためにはどうすれば良いのか。その仕事を一人の専門家に丸投げするということが正しいのかどうか、また、そんなことが可能なスペシャリストがいるのかということですよね。いるのかもしれませんが、マジョリティではないでしょう。だから、規模は違いますが、以前紹介した木賃デベロップメントみたいに異業種のチームを組むのが良いと思うんですね。それぞれの専門家がそれぞれの知見を持ち寄りプロジェクトを行う。もしくはそういったチームを内包している組織事務所にお願いするか。それが事業主にとってはリスクの少ない方法ということになります。

そうすると、今度は「業界内の評価にしか興味が無い人」というのが非常に面倒な存在になるわけです。あくまでも「自分の作品」にこだわる人たちだったりしますから、異業種とチームを組むということを嫌う傾向にある。もしくは不動産屋やコンサル屋に設計に口出しされるというのを非常に嫌がるわけですね。「お金の話しかしない、あのクリエイティブじゃない人」みたいな目で僕なんかは見られてますから(笑)。

これについても、その結果がどうなるかはb6が身をもって示してくれた。そういう意味では、示唆に富んだ偉大なプロジェクトです。

でも、これらの問題は今わかったことではなく、ずっと言われていることですので、もうわかってると思うんですけどね、当事者も。そろそろ解決すべきタイミングだし、当事者たちも色んな意味で限界なので解決せざるを得ないでしょう。

これは、私から見た業界の傾向を指摘したものであり、もちろん、私の友人も含め、全ての関係者がこの方のような考えではないことは、末筆ながら補足させていただきます。


蛇足ですが、実はこの文章をポストする前に、一級建築士である家内に一読してもらいました。そのときのやりとりを最後に紹介します。

私「どう?」
家内「間違ったことは言っていないと思う。でも、響くといいね。」
私「響かないかな?間違ってないなら理解してもらえるんじゃない?」
家内「だって、あなた部外者でしょ、不動産屋なんだから。部外者の言葉に耳を傾ける人たちだったら、こんな状況になってないと思わない?」
私「・・・(苦笑)。確かに。」

こんなところで。来週からは別の話題にします。

R-STORE 浅井

by r-store_asai | 2013-09-11 10:48 | ブログ

b6の解体と神話崩壊 その2

こんにちは、R-STOREの浅井です。

さて、前回のエントリーに続き、7年で解体となったb6についてです。
しかし、どうしてこんな不幸な建物ができてしまったんでしょうね?
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在りし日のb6。やっぱり何度見てもあり得ないデザイン。


一つの問題は、ディベロッパーに商業施設を企画するだけのノウハウが無かったということでしょう。ノウハウが無ければ、ノウハウがある人をキャスティングすれば良かったのですが、それもできなかった。著名な建築家に頼めば何とかなると思って丸投げしてしまった。例えば三菱地所設計とか、日建設計、日本設計あたりにお願いすれば、何とかなったと思いますよ。彼らには経験もあるし、社内に非建築家な職種な人たちも内包しているから、組織の強みを発揮して、バランスよくプロジェクトを進めてくれたでしょう。建築雑誌的な評価は別にして7年で解体されるという悲惨な末路はなかったと思います。ここは完全にディベロッパーの選択ミスですね。

二つ目の問題は投げられた建築家にもノウハウが無かった。ノウハウが無ければ、ノウハウがある人と組めば良いんですが、それもしなかった。
僕自身建築学科の出身で、なんとなく空気感はわかるのですが、建築家の方、特に個人でやられてる方って群れないですよね。同業や、クリエイティブ系の人とならともかく、営業とかコンサルとか不動産屋とか、非クリエイティブ系(と思われている)人とコラボしようとしないというか、全部自分でやりたがるし、やれると思っている、もしくはやらないといけないという使命感があるように思います。不幸にも商業施設のセオリーやノウハウに長けた人は、建築家の方々が組みたくない非クリエイティブ系の人々である、と。ま、これは弱冠自虐的で偏った見方ですかね(笑)。

でも、僕は一つ思い当たることがあって、建築を学んだ学生時代に、学科の教授が「ヨーロッパでは、一人の建築家が全てを決定する。外観から細部、照明や家具に至まで全て。それが建築家である。」細部は忘れましたが、そんなようなことを言われたんですね。ああ、そうか、と。それが建築家の本来の在り方か、と。僕の誤解も合ったと思いますが、建築家というのは万能であるべきだ、と。建築の設計を通して、様々な問題を一人で解決するための知見を持つべきだ、と。他の人の力を借りるなんて、邪道だ、と。そんなプライドを強烈に持つようになった気がします。

余談になりますが、以前、超がつくほど有名な建築家の方に、「Y本さんの建築はすばらしいと思う。専門誌だけじゃなくて、一般紙やテレビにも露出して、そのすばらしさを広めるべきです!」と生意気にも申し上げた事がありました。本当にその方に心酔していたんです、当時は。純粋に日本に彼の建築が増えると良いと思っていた。だから、建築関係者以外にもY本さんの建築の面白さを知って欲しかったんです。すると返ってきた答えは「だって、俺の言うことなんて(レベル高過ぎて)一般人は理解できないでしょ」。・・・絶句と失望。何?その内向きさとニートさ加減(笑)。ああ、建築家って建築家や建築雑誌に評価されること以外には余り興味ないんだ・・・・ってそのときに思いました。

まあ、バブルが崩壊するまでは、それで良かった。内向きなニートだって土地の価格は右肩上がりで土地神話なんてものがあったわけだから、何を建てても仕入れ値より高い値段で売却できたし、事業主は儲かった。今でもバブルの負の遺産みたいな建物を目にしますが、そんな糞みたいな建物でも売れて儲かるわけだから、設計なんてたいした問題にならなかった訳です。問題にならないから批判も起こらない。別に建築家がすごかったわけじゃなくて、時代が凄かったんですよ。逆に言えば、当時不動産や建築に携わってさえいれば誰でも上手くいったのに、自分が凄かったような勘違いをしてしまった、と。

でも、バブル後の世界は違うわけです。不動産に「収益性」という観点がもたらされた。1にも2にも収益性。バブル世代の建築家達はそこについてこられない。さらには、大学の教育も少なくとも私が学生の時代には収益性の視点はなかったですから、今活躍している建築家の方々も僕と同世代くらいなんで、そういう視点は欠落している人が多いと思います。それより上になったら尚更ですね。

そうすると、かなり高度なノウハウが必要になってきて、もう建築家一人じゃやりきれないわけです。欠落している部分をチームで補っていかなければならない。一人で何でもやる建築家という神話は、既に終わっているし、終わらせるべきなんだけど、ディベロッパーにもそういう認識はなかった、と。もちろん、多くの人をキャスティングすれば、それだけコストもかかるので、それをディベロッパーが嫌ったというところもあるでしょう。設計フィーだって、できるだけ抑えてというのがディベロッパーの性ですからね。

まあ、そんな感じでこの不幸な建物ができてしまった、というところだと思います。

ひょっとしたら、その3あるかもしれません。

本日はこのあたりで。

R-STORE浅井 佳

by r-store_asai | 2013-09-04 15:22 | ブログ


リノベーション、デザイナーズ、改造OK,賃貸住宅のセレクトショップR-STOREのハンサム社長浅井佳が綴る、住宅やライフスタイルのこと。


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リノベーション・デザイナーズ改装自由、面白くておしゃれな賃貸不動産がいっぱいです。
R-STORE
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