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リノベーションがan-anに特集される時代。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

半年くらい前だろうか。an-anがリノベーション特集を組んだ。R-STOREも少し紹介していただいた。有り難かった。が、同時に個人的には軽く焦りを感じた。
an-anと言えば発行部数37万部(wikipediaより)のマンモス雑誌。ユニセックスではなく、女性向けということを考えると驚異的に読まれている雑誌ということになる。この雑誌に掲載されるとうことは「リノベーション」というワードが広く日本に浸透してきたことを意味する。と同時に、リノベーションというワードが消費されはじめたことも意味すると思うのだ。
かつての「デザイナーズ」住宅が一世を風靡した後に、今ではあまり誌面等でも見かけなくなったのと同じように、リノベーションも決して目新しいものではなくなってきたということだ。
つまり、「デザイナーズ、リノベーション賃貸住宅を探すならR-STORE」みたいなコピーがまったく刺さらない、何の新鮮味も持たない時代が到来してしまったということなのだ。

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自分の家の壁を塗ってみた。まあ、3時間くらいで終わるし、仕上がりも満足なんだけど、結構大変。

ということは、リノベーションの次のフレッシュな何かを考えなくてはならない。それは、実を言うと業界の人たちは皆わかっていて、すでにDIY賃貸、改装可能賃貸、カスタマイズ賃貸なんて呼ばれている「賃貸なのに改装可能な賃貸住宅」という新ジャンルが確立されつつある。R-STOREでも5年前くらいから、そんなカテゴリーを用意している。こいつが、どうやら次代の救世主となるようなムードなんだが、これ、なかなか大変。何が大変かというと、実際自分でDIYしてみるのが・・・。

1年前の夏に自分の家の壁を塗ったのだが、正直仕事のある自分が週末だけを使って行うには荷が重過ぎると感じてしまい、「冬になったら暖色系に塗り替えよっ」とか思っていたのにも関わらず、今年の冬も涼しげなミントグリーンのまま迎えそうだ。ただ塗るだけなら簡単。でも、その前後の段取りなども含めると結構大仕事なのだ。それも含めて楽しもうってのは十分理解できるし、素晴らしいんだけど、子供がいたりすると更に難易度はあがる。

なので、個人的には改装可能賃貸は、かなりの物好きのためのニッチなマーケットの域を出ない気が「現段階では」している。もちろん爆発的に普及する可能性はあるが、まだその地盤が整っていない状態だ。

ということで、改装可能賃貸以外の何かを考えなくてはならない。


それを最近は悶々と考えている。実を言うと事業化できるんじゃないかなー、というアイデアもいくつかある。不動産を不動産としか考えないと、やれることは改装したり、デザインしたりくらいしかないのだけれど、不動産という商品は、その器の中で行われる「暮らし」があってこそ輝くわけで、「暮らし」まで包含する概念として不動産を考えると、もっともっとやれること、やりたいことはある。

最初のプロジェクトをそろそろ始めたいと思っている。人脈もコネも無いところから始めないといけないので、とりあえずはその業界のことを勉強してみることから始めないといけないのだけれど。

謎めいた感じになってしまいましたが、
こんなところで。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-10-30 13:32 | ブログ

新しい不動産のさがしかた。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

昨日、R-STOREのサイトに新しいページができました。「メンバー」というページで、R-STOREに掲載する物件の発掘や、現地のご案内、契約実務等を実際に行っているメンバーたちの紹介ページです。一言で言えば社員紹介ページですね。
でも、単なる社員紹介ページではなく、それぞれのメンバー紹介にリンクが張ってあり、そこからそれぞれのメンバーが発掘した物件の一覧に飛べるようになっています。
例えば、左上に山本さんという女性が紹介されていますが、その欄の下部にある「この担当の物件を見る」というリンクをクリックすると、山本さんが発掘して募集している物件の一覧を見る事ができます。普通の不動産屋さんの場合、物件と担当が紐づいているわけではないので、こういった物件紹介は成立しないと思います。R-STOREの場合は、それぞれが探し当てた物件を、その当人が担当することになっているので、こういった物件紹介の切り口が成立するわけです。

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ここから・・・・


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メンバーページに!!



実はこのページをつくろうと思ったのには理由があって、あるお客様から「僕は、色々な不動産サイトをくまなく見ていて、R-STOREも東京R不動産も、その他のセレクト系の不動産サイトもたくさん見ています。その中でも、R-STOREの石原さんという方と凄く趣味が合うんですよね。だから、石原さんの物件は必ずチェックしています!」という言葉を頂いたのです。

ああ、なるほどなあ、と。R-STOREの場合、物件の発掘も、その良し悪しのジャッジも全てメンバーが自身で行います。掲載の可否のジャッジメントを担当する誰かがいるわけではありません。だから、物件選びにはメンバーそれぞれの個性が色濃く反映します。リノベーション好き、カチッとしたデザイナーズ好き、レトロ好き、和室好き、イースト東京好き、横浜好き、セレブ物件好き、安い物件好き・・・。特定のメンバーの嗜好にシンクロしてハマるお客様も確かにいらっしゃるはずだなあ、と。

今までの不動産探しはあまりにも画一的でした。どこの不動産屋さんにいっても同じ物件が出てくる。カウンターに座って、不動産屋さんのお勧めの物件を紙で見る。
もっと自由で良いですよね、探し方も。
せっかくインターネットがあるんだから、店舗に行く必要もないし。

今まで家賃や徒歩分数だけじゃない直感的で定性的な不動産選びをできるようにしたい!と思って、色んなカテゴリーを用意してきましたが、「趣味が合いそうな担当者で選ぶ」というのも、また新しく面白い体験になるのでは?と思います。もちろん「かわいい!」とかでも・・・(笑

皆様、ぜひR-STOREのメンバーにご注目ください!

このあたりで。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-10-23 11:17 | ブログ

萌え戸建てとの出会い(賃貸リノベ考)。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

今日は仕事の話。

世田谷の某所にある古い木造戸建てのリノベーションに絡むことになりそうだ。オーナー様は賃貸として、この木造戸建てを貸すことを希望している。だから賃貸物件としてリノベする。
「絡む」という微妙な言い回しをしているのは、僕らがリノベの工事も設計も受注しないからだ。工事はオーナーさんから直接工事会社に発注してもらう。結局リノベの工事を受注してしまうと、リノベ工事のためのリノベ、つまり工事費を上げるためにリノベをするという利益相反的なインセンティブが働いてしまい(もちろん、そんなコトは僅かさえも考えない、清廉潔白な工事屋さんもいるのはわかっているけど)、オーナー様の理解を得にくいと思うし、そもそも賃貸住宅だから、投資は最小限で、ちゃんと貸す事ができて、利回りを最高にするのが鉄則中の鉄則で、そのためにも、我々が工事してはいけないと思っている。だから清廉潔白な工事屋さんとタッグを組んでやる。今回タッグを組むことになりそうな工事屋さんは設計機能も持っているので、設計もお任せする。じゃあ、おたくナニするの?と。僕らの立ち位置は「企画」ということになる。今までこの手のクセのある物件を数千件と仲介してきた実績を基に、如何にして「最小の投資で」「貸せる」物件にするかを企画する、そして竣工後は完璧にリースアップする。そんな立場でありたいと思っている。だから最初は企画料だけ少し頂戴して、あとは成功報酬でリースアップするごとに仲介手数料を頂戴する。そんな感じの立ち位置が、オーナー様にとって、最もフェアではないかと思っている。

前説が長くなったが、物件がいい。とてもいい。萌える。古いが、なかなかの味だ。
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松の木がシンボル。
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アプローチの両脇の植栽もいじりたい。
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写真でみると強烈だが、実際は柱の色合いがとても良い。障子と磨りガラスもすさまじく萌える。
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2階にはこんな素敵なテラスが。当然ウッドデッキを敷く。
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この照明もクリーニングして使いたい。床のカーペットは流石に貼り替えだが、渋いピンクが良い感じ。
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詐欺に気をつけていた模様。愛を感じる。額にいれて飾っておきたいくらいだ。
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広い廊下の渋過ぎるピンクのカーペット。独り掛けのソファを2つと本棚を置きたい

という感じで、相当な萌え感。なので、リノベすると言いつつも、できるだけリノベしない。汚い部分だけは清潔に。あとは最小限の工事で、できるだけ既存を活かして、良い部分を伸ばして、それだけで味わい深い物件に仕上がるはずだ。大掛かりなことは何もいらない。オーナー様の海外経験が長く、留学生なども受け入れたいそう。たぶん、そんな人たちには、この萌え感が逆に伝わりまくるはずだ。

オーナー様はそもそもはご自身でここにお住まいになるおつもりだったが、諸々の事情でしばらく賃貸することになった。もし、ご自身でお住まいならばもっと違う提案になったと思うし、工事も大々的なものになったと思う。が、今回は賃貸だ。
実は、オーナー様は大手のリノベ会社にも見積もりを取っておられて、結構目玉飛び出るかと思う数字だった。その会社にとっては賃貸とか自己使用とか関係ないんだと思う。とにかく、完璧に新築に近づけます、それがリノベです、みたいな。だったら新築した方が良い。安心だ。
でも、今回は賃貸。だから、僕らの提案は最小限の工事で最大の魅力と賃料を引き出す。むしろ足りないかもしれない、くらいで良い。それは住み手が補ってくれると思っている。できれば工事なんかしたくないくらいだ。工事しないで貸せればそれが一番良い。それが賃貸というものだ。でも、不潔なのは困るので少しやらせていただく。

ということで、上手くいけば年内にも完成するかもです。

このあたりで。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2013-10-09 13:09 | ハンサムな家

最大公約数的デザインと個別解。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

数年前のことだが、とある上場企業の社長から面白い話を聞いた事がある。その会社はファミリータイプの分譲マンションを中心に年間500戸以上の物件を売買している。ビジネスモデルはこうだ。

1)まず、ファミリータイプの分譲マンションで賃貸されているものをオーナーチェンジで購入する。
2)賃借人が退去するまでは利回り商品として回しておく。
3)賃借人が退去したあとはリフォームしてエンドユーザーに売却する。

単純なモデルだが非常によく考えられていて、そもそもファミリータイプのマンションは実需、つまり自己使用を目的に購入されることが圧倒的に多い。逆にファミリータイプのマンションを投資目的で購入するケースは圧倒的に少ない。つまり1)の時点では「需要<供給」状態であるから、価格は安い。安く購入できるから2)の期間中の利回りは高く保たれる。3)でそれを実需のエンドユーザーに売却するのだが、実需の購入ニーズは多いため、このフェーズでは「需要>供給」となり、自然と売却価格は上がる。つまり、簡単に言えばマーケットでの需給バランスのギャップを上手く利用して、そのサヤを抜くわけである。これを年間500戸以上繰り返しているらしい。すごい話だ。

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どのリノベが好き?


ここまでは前段で、面白い話というのはここから。私が話を聞いた当時、彼らはすでに1000件以上の取引をしていて、その中で唯一失敗した物件があった、と。失敗というのはつまり、売却価格が購入価格を下回ることを言っているのだが、そういった物件が1件だけあったそうだ。999件は成功しているというのも凄まじいが、興味としては当然その1件にいくわけで、どんな物件だったのかと言う話に自然となった。
当然だが3)のフェーズでは、できるだけ高く売却したいわけで、退去後の原状回復、もしくはリフォームで、できるだけ付加価値を加えたいというモチベーションになる。そこで、当時(現在も)リノベーション業界では知らない人はいないというほど有名なデザイン事務所にリノベーションをお願いしたらしい。デザインも出来上がりのクオリティも非常に満足いくもので、「これは売れる!」と興奮したそうだが、結果的に全く買手が現れず、マーケットの相場よりも相当安い価格で売却することになったそうだ。その社長が仰るには「格好良過ぎた」、「もっと普通で良かった」、と。

当たり前の話だが、デザインというのは好き嫌い以外の何者でもなく、Aさんが好きなものでも、Bさんは嫌いということは普通にある。シンプルなデザインが好きな人もいれば、コテコテのデザインが好きな人もいる。万人が好きなデザインというはあり得ない。つまり、デザインすることそのものが、顧客をセグメントする行為であり、この場合で言うと買手を選ぶ行為=買手の母数を減らす行為であるということである。結果的に、この事例ではデザインに力が入り過ぎたことが裏目に出たということになる。

最大公約数的なデザインを目指さず、個別解を求めるというデザインの姿勢は当然にあって然るべきだし、そういったデザイナーを私は尊敬もするけれど、一方で最大公約数を目指すデザインというのもあって、それが例えば無印良品やユニクロであったりすると思うし、最大公約数を目指したからといってそのデザインが洗練されていないかというと、全くそうではなかったりする。

つまり、当たり前の結論に落ち着くのだが、個別解が求められているのか、最大公約数を目指すデザインが求められているのかを理解することがデザイナーには求められるし、最大公約数が求められる場合には、出来るだけ個性を排除して、誰にも嫌われないデザインを目指さなくてはいけない。

最近のリノベデザインを見ていると、無垢のナチュラルカラーのフローリングに、白い壁面、1面だけアクセントカラーとなるようなクロスを貼り、北欧っぽさを感じさせる壁面棚などをちょっと付けるというようなデザインを多く見かける。まさに無印良品がリノベーションしたら、こんな感じかも、と思わせるようなリノベで、最大公約数を目指すデザインとして、これはこれでアリだと思うんだが、やっぱり無印やユニクロほどには洗練されていなくって、物足りなくもある。

最近R-STOREでもリノベ事業をやろうと思っているんだけれど、我々がやるのであれば、最大公約数のデザインを可能な限り洗練させて行くという作業に挑戦してみたいなあ、と思ったりする。

こんなところで。

R-STORE 浅井

by r-store_asai | 2013-10-02 12:49 | ブログ


リノベーション、デザイナーズ、改造OK,賃貸住宅のセレクトショップR-STOREのハンサム社長浅井佳が綴る、住宅やライフスタイルのこと。


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リノベーション・デザイナーズ改装自由、面白くておしゃれな賃貸不動産がいっぱいです。
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