エキサイトイズム

<   2014年 01月 ( 3 )   > この月の画像一覧

1〜3月は不動産屋の繁忙期です。

こんにちは、R-STOREの浅井です。

1月から3月は不動産業界の繁忙期と言われる。
この3ヵ月間に1年の売上の半分を稼ぐ業者もいるというのだから驚きだ。
進学、就職、転勤・・・何かと転居が多い時期であり、そういった人々をいかに囲い込むか知恵っているのだろう、先日とある駅前の仲介屋が「仲介手数料半額」という看板を新設しているのを見つけた。
その仲介屋は従来そのような看板を掲示しておらず、どうやら繁忙期に向け新設したようだ。
繁忙期は客数が増えるので、仲介手数料を半額にしても、マイナス分を相殺できるという読みか、仲介手数料を半額もしくは無料にしている競合他社に客が流れるのを未然に防ごうという策か、いずれにせよ経営的な視点でみればあまりに近視眼的な戦略だなあ、と思う。

当たり前だが、「半額だから」という理由で仲介屋を選ぶお客さんは、「半額」の店より「70%オフ」の店を選ぶ。「70%オフ」よりも「無料!」の店を選ぶ。要するに定着しない。今年は当該店で物件を選んだかも知れないが、来年はわからない。次の転居時にもそのお客さんに選んでもらおうと思えば、更なる値下げを迫られる。要するに収益の削り合いにどこまで耐えられるかという体力勝負になって、勝つのは大手というのがセオリーである。
運良く仮に選んでもらえたとして、次は客数を増やさなくてはならない。客数を増やそうと思えば「あの店良いよ」という評判を広げなくてはならないけど、その評判を価格に頼っているとA:「あの店、仲介手数料半額だから良いよ」、B:「えー、私の使った店は70%オフだったよ」、C:「え!AもBも仲介手数料払ってるの?無料でしょ、普通。」、みたいな会話は容易に想像でき、結局はCが使った店を皆が使うという、これまた体力勝負である。

そんなに生き急がなくても、時代は供給過剰の借手市場になんだから、借手から仲介手数料を頂ける時代なんて、そう長くは続かないわけで、そう考えると、どの仲介屋も一律仲介手数料無料という時代の到来はもうすぐそこに来ているわけだ。
大事なのは、そのような状況になったときに、お客さんに対してどういう価値を提供できるのか?ということだと思う。簡単に言えば、どこもかしこも「仲介手数料無料」になったら、価格は競争力にならないのだから、価格以外の競争力をつけなければいけないということである。逆に言うと価格しか競争力がない仲介屋は選ばれないという厳しい時代の到来が近いということでもある。

だから、仲介屋は「仲介手数料を削ったあと、何が残るの?」ということを真剣に考えないといけない。仲介手数料を削って何も残らないような仲介屋に未来はないということだ。

考えた末、対策として「ゆるキャラ」をつくることにした。今をときめく「ゆるキャラ」で集客しようという戦略だ。くまモンを見れば、ゆるキャラの持つ潜在力は計り知れないことに異議を唱える人はいないと思う。既に名前も考えてある。「チューテくん」と言う。言うまでもない、仲介手数料から名付けた。モデルは「チュー」という音にかけてネズミになると思う。このキャラクターが浸透して、仲介手数料無料では無いのにも関わらず、弊社には千客万来という目論みだ。万が一仲介手数料が無くなっても、チューテくんは生き続けるだろう。そうすれば、キャラクタービジネスを展開できる。これこそが、「残る」戦略である。
一つ気がかりなのは、ネズミはキャラクター業界ではアンタッチャブルな領域と言われていることだ。言わずもがな、千葉県にネズミの王国があるからである。このネズミ王に勝てるかどうかが、弊社、いや不動産業界の未来を背負っていると言えそうだ。もし勝てたとしたら、郊外の土地を買収して「チューテくんランド」を運営したいと思う。

それはともかく、「仲介手数料無料」とうたっていても、「事務手数料」などという名目で実質的な仲介手数料を取っているお店もあるそうです(10万の家賃の家で、仲介手数料0円、事務手数料10万円、みたいな)。注意しましょう。

このあたりで。

R-STORE 浅井

by r-store_asai | 2014-01-29 10:28 | 不動産屋

【続】家を買うのと借りるのとどっちが良いんだという永遠の命題。

こんにちは。R-STOREの浅井です。

ということで、前回に引き続きファミリー賃貸の可能性について考えています。
前回ブログを更新してからの2週間、賃貸に引っ越すという選択肢を思いついた途端、もうそれがベストの選択肢に思えてしまって、自宅売却モードを醸成しつつ、色々と実現可能性を考えてみました。

やっぱりね、持家って不自由ですよ。もちろん釘を打ったり、壁を塗ったり、それにやっぱり「自分の家」っていう安心感もある。それは認めます。でも、この不自由さったらない。それに中長期的には住宅はどんどん余って来る訳なので、今後は貸家もどんどん増えてくるわけです。そうなると需給は緩むからトレンドとしては、賃料も下落するし、賃借人の要望も通りやすくなる。既にありますが、賃貸だけど壁を塗ったり、改装したりできる家って増えてくるはずなんですね。逆にそういう賃借人の要望を汲んでいかないと、大家さんも集客に苦労するようになるはずなんです。もちろん同じ東京でも需給が逼迫している人気エリアは別ですが。なので、個人的に(かつ賃借人の立場として)は賃貸の今後に楽観的です。

逆に言えば、家を持ってしまっている自分、「潜在的大家」としての自分としては、賃貸の今後に非常に悲観的であるということです。今後の日本において「家を貸す」という行為には、空室、家賃下落といった大きなリスクがつきまといます。

ということで、自分の中では自宅を賃貸にだすという選択肢は排除。売却です。
ひょとしたらハイパーインフレになって、実物資産を手放した自分を後悔するかもしれないけど、持家の不自由から逃れる方が僕にとっては素晴らしい未来に見えます。

持家から借家へ、今後はこれでしょ。

とりあえず自宅近辺のマンションがどの程度の価格で取引されているのか調べます。自宅は桜新町ですがとりあえずトレンドを調べるために、駒沢大学〜用賀、3LDK、67m2~77m2、駅徒歩10分以内で新耐震(1982年以降)のマンションを調べてみます。

c0250964_1131956.jpg
調べてみました。同じ物件が複数登録されているので、その重複を除くと7件です。


ほうほうほう。まず、上記条件で登録されている物件数は重複を除くと7件。す、少ない・・・。ちなみに、同じ条件で、直近1年間に売れた物件の数を調べてみると14件。同じ速度で売れていくと仮定すると、売り出し中の7件は6ヵ月以内には売れることになります。ま、まじか・・・。結構売れるんだな。

次に肝心の値段をば。
上記条件で昨年1年に売れた物件の坪単価(1坪≒3.3m2 当りの値段。面積の異なる物件を比較する際に使います)を調べてみると、約252万円也。
上記条件で現在売り出し中の物件の坪単価を調べてみると、約277万円也。
これに築年数や階数、方位、景況感などを加味して売出価格を決めていくのですが、仮にこの平均値で売れるとしたならば、なかなか私にとっては悪くないお値段で売れるということになります。

ここまできて、頭の中では売却モードが更に加速。ちょっと強気になってきました。
次は「いつ売るか」と。「今でしょ」となるところですが、ちょっと待て。流行に乗せられてはいけません。
東京オリンピックも決まり、アベノミクス効果で円安基調。製造業の業績も軒並み上昇傾向です。今年の春闘はベア容認の企業も多く、一般社員の給与にもそろそろ業績回復が反映されそうな気配。
そして、少し前を考えると消費税増税前の駆け込み需要があり、そして早ければ2015年10月には更に10%への消費税増税が予定されています。
そうなると、10%への増税時には、また駆け込み需要が(すいません。誤解を招く記述でした。中古の個人間売買には消費税がかからないので、正確には「増税を嫌がる方の受け皿が中古になる」ということで、いわゆる「駆け込み」需要ではないすね。)・・・?
給与改善に加え、駆け込み需要がある旺盛になるとなると、売り時はそこか・・・・。みたいな、皮算用がはたらいてきました。

これは、時期的にも売却に追い風なのではないだろうか・・・。
自宅の売却をリアルに考えて、賃貸の自由を手に入れるチャンスかもしれない・・・。

よし。かなり本気モードになって参りました。

本腰をいれてリサーチを続けよう、ということで、また進んだらたまにご報告したいと思います。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2014-01-22 11:34 | ブログ

家を買うのと借りるのとどっちが良いんだという永遠の命題(自分の場合)。

あけましておめでとうございます。R-STOREの浅井です。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
年末に本ブログでご紹介したカレンダー。表紙はこんな感じでした。
ロゴマークから太陽が昇っております。目出たい!
良い年にしたいですね。
c0250964_12143531.jpg
あけましておめでとうございます。


ところで先日、ある方とお話したときに、ファミリータイプの賃貸需要が少ないという話題になりました。実際、R-STOREを利用してくださる方の95%はシングルかカップルです。ファミリーの方はほとんどいらっしゃいません。
逆に、ファミリーの賃貸物件の供給も非常に少ない。したがってR-STOREの品揃えも1人暮らし向け、2人暮らし向けが多くなっています。

理由の一つとして頻繁に言われるのは、日本人は持家志向が強いということです。「家賃を支払い続けるのがもったいない」、「持家であれば、ローンを完済すれば自分の資産になる」という強烈な動機と、結婚や出産といった家族構成の変化がきっかけになり、家を購入する方が多いと思います。私もその一人でした。
c0250964_12143928.jpg
ホームズ調べ。

しかし、よく議論にあがる問題ですが、本当に持家の方が良いのかは、家を購入した私自身も「?」です。
もちろん、高額所得者で十分に広い家を購入でき、ローンもすぐに完済できるというような方は、良いのかもしれません。しかし、私もそうですが、35年ローンを組み、ギリギリの広さの家を購入するという選択肢しか持てない方の場合、どちらが良いかは「???」です、正直なところ。

具体例を説明しましょう。

ちなみに、私の家族構成は、私、妻、長男(7)、長女(1)、次男(0)です。家は72平米弱の3LDK。とは言っても一つの部屋は3.5帖程度しかないため、物置になっています。有効に使える部屋は2部屋。6帖と4畳半です。
6帖は寝室になっています。4畳半はこの年末に長男の部屋にしました。6帖には私と妻、長女、次男が寝ています。6帖の部屋は既に限界をむかえています。4人の体温と湿気で、毎朝の結露が半端ありません。

将来に目を向けると長女が中学に入る時期には、長男は高校生。さすがに思春期の女性と男性を同部屋とうのも気が引けます。どう考えても部屋が足りません。じゃあ、引っ越そうかという話しになります。
しかし、これがなかなか大変。例えば買い替えるという選択肢を考えてみましょう。当然買い替えるとしたら広い家に引っ越すことになります。すると、次のような問題が出てきます。
・同じエリアで考えると、広い家の方が当然価格も高い。年収が右肩上がりなら良いが、そういう時代でもない。
・買い替えたらまた35年ローン。いつ完済できるんだという不安。(インフレになればOKという希望的観測もありますが笑)
・子供を転校させたくない
・ママ友など、近隣に人的つながりができてしまって、遠くへ行きたくない。
・弱冠リノベなどしており、家に愛着もある。
まあ、諸々あるわけです。どの問題も軽くはありません。上記の問題をクリアするとなると、現在住んでいるエリアで新しい家を探すことになりますが、そもそも人気のあるエリアでは、売買物件もあまり無いので、そもそも気に入る物件に出会えるのか?という心配もあります。

次はお金編。
・現在の家の月々の支払は、ローン、管理費、修繕積立金合わせて20万弱。固定資産税、都市計画税の支払は年間20万弱。つまり年間260万くらい払っている。2年なら520万。4年なら1040万。
まじか・・・

次に同じ条件を賃貸で考えてみましょう。
・賃貸の場合更新料と仲介手数料がかかるので、2年間で26ヵ月分の賃料を払うとすると、月々20万円。4年で考えると51ヵ月分。月々20.4万。

あれ?20万あれば、賃貸なら結構広いところ住めそうじゃないですか??みたいな。よし、買い替えは辞めて、賃貸に引っ越そう、と。直感的には希望が芽生えました。早速R-STOREで探してみます。

おお。例えばこんな家ありました。21万円也。
http://www.r-store.jp/room/21992

古いですが、なかなか環境良さそうです。もともとファミリータイプの品揃えが少ないので、あまり無いのですが、本気で探せばありそうです。

次はREINSという不動産屋が見られる物件データベースサイトで調べてみます。
おおお!!ありました。私は桜新町在住ですが、一戸建ても含めて46件。これなら、気に入るものがありそう。
c0250964_12144117.jpg
一戸建ても選択肢に入れられる!

では、この中から選んで引っ越しましょう。と言いたいところですが、今度は「じゃあ、今の家どうするの?」と。
「貸せば良いじゃん」という話しなんですが、最初に言ったようにファミリータイプの賃貸需要は非常に弱い。ということは・・・賃料が思ったよりとれない可能性ありますね。最悪ローンと家賃が逆ざやになる可能性もあります。と考えると、結構尻込みしちゃう訳です。もちろん貸せなければ、ローンだけ返済していくハメに。それは無理。

ということで、次から次へと問題が・・・

つまり、買ったことによるメリットも当然あるのですが、買ってしまったことで感じるのは、次の一手を打ちたいときの不自由さです。これはなかなかに強烈なものがあります。
買いたいという風に考える人は、この不自由さも考慮に入れて検討されることをお勧めします。
重ねて言いますが、なかなか不自由です。

うーん、アベノミクスが効いているうちに売っちゃって、賃貸に引っ越そうかな。身軽だな、その方が・・・。でも将来的にインフレになることを考えると、ローン抱えても現物資産を持っていた方が良いかも・・・。うーんうーん・・・。うなされそうです、もう。

ということで、ちょっと長くなってしまいました。
続きは次回以降に。

皆様、本年もよろしくお付き合いください。

R-STORE浅井

by r-store_asai | 2014-01-08 12:30 | ブログ


リノベーション、デザイナーズ、改造OK,賃貸住宅のセレクトショップR-STOREのハンサム社長浅井佳が綴る、住宅やライフスタイルのこと。


by r-store_asai

プロフィールを見る

リノベーション・デザイナーズ改装自由、面白くておしゃれな賃貸不動産がいっぱいです。
R-STORE
http://www.r-store.jp

ブログパーツ

最新の記事

ブログを移動しました。
at 2015-03-11 12:25
イデーの同期が素敵なボタニカ..
at 2015-02-25 14:05
不動産屋のブランディング
at 2015-02-18 11:40
aRts STOREリスタート。
at 2015-02-11 13:13
繁忙期の不動産屋が契約を急ぐ..
at 2015-02-04 18:37

以前の記事

2015年 03月
2015年 02月
2015年 01月
2014年 12月
2014年 11月
2014年 10月
2014年 09月
2014年 08月
2014年 07月
2014年 06月
2014年 05月
2014年 04月
2014年 03月
2014年 02月
2014年 01月
2013年 12月
2013年 11月
2013年 10月
2013年 09月
2013年 08月
2013年 07月
2013年 06月
2013年 05月
2013年 04月
2013年 03月
2013年 02月
2013年 01月
2012年 12月
2012年 11月

カテゴリ

ブログ
ハンサムなもの
ハンサムな家
不動産屋
建築
経営

その他のジャンル

Copyright © Excite Japan Co., Ltd. All Rights Reserved.
免責事項 - ヘルプBB.exciteWoman.exciteエキサイト ホーム