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大家業はハイリスク?

こんにちは、R-STOREの浅井です。

最近の日経の誌面を見ていたり、業界の話を聞いていると不動産市況が持ち直しつつあるような印象を受けます。新築マンションのチラシも一時期よりもだいぶ多くなってきました。それに伴い、サラリーマンの投資用マンションへの投資も拡大傾向にあるようです。

投資用マンションの販売業者はあの手この手でマンション投資の利点を営業してきます。節税になる・・・。生命保険代わりに・・・。毎月のローンも賃収で相殺できるので持ち出しナシ・・・。その上、30年後には資産として残ります・・・。大家業って一見楽ですよね。しかも管理会社に管理を任せてしまえば、何もしなくても収入が入ってきます。
でも、それもこれも保有しているマンションが「空室で無く」かつ「今後の設備更新に伴う支出が無い」ことを前提としています。まあ、これが有り得ないので、多くのサラリーマン大家さんが損しているわけですが。
日本のファンダメンタルを考えると、すでに賃貸住宅の空家率は18%に達している(地方ではさらに多いと考えられます)状況下、なおかつ長期的な人口減少トレンド+東京圏以外のほぼ全ての道府県で人口は転出超過となっている、つまり域内人口減少しているのにも関わらず、まだまだ建設が止まる気配はない。

建てられた賃貸住宅は4年後には空室が目立ち始めます。当たり前ですよね。全く同じものが大量に建てられたら、誰でも新しい方が良いに決まっています。築年数とともに競争力を失っていく住宅。大家はインカムがなくなり、リノベーションなどの追加支出を余儀なくされる。最初に建てたバラ色の計画なんてあったもんじゃないですよ。

大家業ってそんなに楽ではないです。
賃借人も様々です。平気で家賃を滞納する人も少なくありません。
そうなった場合、どう対処しますか?
賃借人が夜逃げをしたとしても、部屋の中に残された動産を勝手に触ったら「自力救済」といって、不法行為になります。ちゃんと裁判所の判決を待たなくてはなりません。裁判の判決がでるまで約6ヶ月。その間は当然賃収はありません。日本の法制は大家に非常に不利になっているのです。

住宅余りの現在において、建てること、そして大家になることは非常にリスキーな選択なのです。

でも、価値を失わない住宅もある。
例えば、有名なビラ・シリーズ。一度目にしたら忘れられないこの造形。
大家業はハイリスク?_c0250964_11263825.jpg

ビラ・モデルナ

大家業はハイリスク?_c0250964_1126722.jpg

ビラ・ビアンカ

何度見ても飽きません。建てられたのは東京オリンピックの頃。老朽化が目立つ部分もありますが、今でも人気が衰えない住宅の代名詞と言っても良いでしょう。もちろん、賃料の下落も同年代に竣工した建物と比べれば格段に小さいです。その人気の理由はもちろん、このデザインにあると思います。二つと無い美しいデザイン。無機質に言ってしまうと、いつまでもこのデザインを求める「需要」が「供給」を上回っているんですね。
どうせ大家になるなら、こういった建築の大家になってみたい。そう思います。

浅井

by r-store_asai | 2013-01-30 11:42 | ハンサムな家


リノベーション、デザイナーズ、改造OK,賃貸住宅のセレクトショップR-STOREのハンサム社長浅井佳が綴る、住宅やライフスタイルのこと。


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リノベーション・デザイナーズ改装自由、面白くておしゃれな賃貸不動産がいっぱいです。
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